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生活知识
 

 

出租人可以解除合同的情形有哪些

一、出租人可以解除合同的情形有哪些?

1、租赁合同履行过程中出现不可抗力。

根据《合同法》第九十四条第一项规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。而不可抗力指的是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,如自然灾害、政府行为、社会异常事件等。如果出现如此情况出租人可以立即解除合同,同时不需要承担违约责任。

2、租赁合同履行过程中承租人未经出租人同意擅自变动建筑主体和承重结构或者扩建,虽然没有给租赁物造成损害,但经出租人催告要求在合理期限内恢复原状仍未恢复。

主要依据为《房屋租赁合同解释》第七条,承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理;《合同法》第二百一十九条规定,承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

3、租赁合同履行过程中承租人未经出租人同意进行转租。

主要依据为《合同法》第二百二十四条,承租人出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。但根据《房屋租赁合同解释》第16条规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。也即,此情形下出租人需要在知道或者应当知道承租人转租之日起6个月内提出异议,主张解除;如果超过6个月仍未提出则推定出租人同意转租,出租人不能再以此为由主张解除租赁合同。

4、租赁合同履行过程中承租人未按照租赁房屋的性质使用租赁房屋,并造成房屋损失而解除。

主要依据为《合同法》第二百一十九条,承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。这种情形的特殊之处在于无需催告,只要未按约定使用租赁物且造成损失即可主张解除,但需要注意的一点是这里的损失包括很多情形,如承租人利用租赁房屋进行非法活动,住宅改商用损害房屋等。

5、不定期租赁中出租人可以随时解除合同。

不定期租赁指的是没有在合同里面明确具体期限的合同,主要依据为《合同法》第二百三十二条,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人

6、租赁合同履行过程中承租人未支付或者迟延支付租金,出租人可以解除合同。

这里的解除包括约定解除和法定解除,约定解除指的是在合同中明确约定承租人逾期几日未交房租则出租人可以解除合同,只要期限届满,则出租人可即刻解除;法定解除则指的是《合同法》第二百二十七条的规定,承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理理期期限限内支付承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

实际上,除了以上这几种情形之外,在租赁合同已经到期了的情况下双方当事人的租赁关系也会自动解除的。只不过在以上的这几种情形之中,出租人不仅可以提前解除租赁合同,对于给自身造成的损失也可以要求承租人进行赔偿。

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