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排除买卖不破租赁可以约定吗?

一、排除买卖不破租赁可以约定吗?

租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外。

买卖不破租赁是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,原租赁合同对承租人和新房主继续有效,承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。

但是,买卖不破租赁受到约定限制和法定限制:

1、当事人另有约定除外:买卖不破租赁受当事人另有约定限制;

2、事先抵押权限制:受房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的,买卖不破租赁受限制;

3、事前查封限制:房屋在出租前已被人民法院依法查封的,”买卖不破租赁“受限制。

二、买卖不破租赁的构成要件有哪些?

1、存在合法有效的租赁合同

要适用该制度,在所有权让与时,租赁合同应该已经成立并且生效,就是租赁关系须有效的存在,换言之,租赁关系的有效存在的准据时点应确定在所有权让与时。

2、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人

租赁物的所有权已经让与给了第三人也是该制度适用的必要条件。如果租赁关系虽然有效存在,但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意,没有办理过户手续,即所有权并未发生变动,在此情况下,则该制度也没有适用的余地。

3、所有权发生变动是在租赁期间内

“买卖不破租赁”的本意即包含了承租人在占有租赁物的期间内,租赁物的所有权发生变动,导致自身对于租赁物的使用效益可能面临受损的风险。故所有权发生变动是在租赁期间事适用条件之一。

综上所述,买卖不破租赁是在民法典中规定的,属于法律条文,在出租房屋发生买卖的时候,双方应该遵守这个规定。当然,如果双方当初在签订租赁合同的时候,约定将其排除,也是可以的,这样,一旦房屋买卖,双方之间的租赁关系解除。

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