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怎么判断卖方是否有卖房资格

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购房的过程中,未避免出现产权纠纷,被假的卖方欺骗,建议购房者事先审查一下卖方的卖房资格,也就是看对方是否是房屋的所有人,也有没有权利来卖房。那现实中究竟该怎么判断卖方是否有卖房资格呢?我们一起在下文中进行了解。

一、怎么判断卖方是否有卖房资格

我国法律规定,不具备主体资格签约无效,合同主体不相符签约也无效, 无效的合同,在合同中所约定各项条款或细节、补充部分对签约双方均无法律 约束力。所以,购房者在购房合同签字前,首要弄清甲方是谁?他具不具备与 你签约的主体资格。作为购房者,宜从以下六方面查验甲方的主体资格。

1、开发单位、销售单位、所有权人是否一致。如果你所购买房屋,开发 企业执照的公司名称、销售许可证上的销售单位、房屋所有权人不一致,说明 与你签约的甲方单位有“挂羊头卖狗肉”问题。

2、卖房者与所卖之房的产权所有人是否相同。须知,并不是凡是有公司 营业执照、手持图章的人都可以和你签约卖房。卖房单位和房屋的产权所有人 名称要相同。卖期房的,要看其是否有所卖房屋的《商品房预售许可证》;卖 现房的,要看其是否有所卖房屋的《商品房销售许可证》。如有,则表明该房 屋可以办到产权证。

3、一期工程和二期工程是否都具备预售资格。有的小区一期所建造的商 品房,交纳了地价,取得了预售许可证,具备了合法销售权;而二期工程建造 的商品房,由于未交纳地价或其它原因未取得预售许可证,有的就使用一期工 程的预售证去预售二期工程建设的房屋,以期尽快收回资金,这也属于“不具 备合同主体资格”。一旦签上这种合同,风险自然很大。

4、总公司与分公司都拥有合法销售权。许多房地产公司都有下属分公 司、子公司或者销售公司。如与你签订购房合同的甲方是该开发公司属下的分 公司或销售公司,则该分公司或销售公司未取得该总公司正式的书面法定代表 人签字的委托文件,该分公司或销售公司则无权销售,更无权作为签约甲方的 主体资格签订购房合同

5、房屋中介代理是否具有正式委托的文件。房屋中介机构作为该楼盘的 营销总代理,必须具备以下三个条件:一是该代理公司必须具有房地产管理部 门颁发的《资质证书》和工商行政管理部门颁发的《经纪人证书》。二是该代 理公司必须具有经工商行政部门颁发的《营业执照》,执照的营业范围内必须 有代理营销房屋的项目。只有这样,该中介代理公司、才具备签订合同的主体 资格,才有权与购房者签订房屋出售合同

6、合同签约人是否具备签字资格。商品房预售、销售合同的签字人,必 须是该公司的法定代理人,公司其他人都无权签字。也就是说,签字人必须与 该公司《执照》上的法定代表人名字相一致,如果是销售部经理或营销员代表 甲方与购房者签约,要取得该合同的合法有效性,必须同时附上该公司法定代 表人对销售经理或代表签约权的正式书面委托。

二、买房需要注意检查哪些材料

契约即房地产买卖合同。签订契约是买卖双方当事人谈判的目标。经过艰苦谈判,双方终于达成一致,而要实现交易,就必须签订书面的合同,使谈判内容固定下来。

不过,在正式签约前,双方还必须认真核实对方身份,查验有关证件,这才能保证签订合同的合法性和有效性。买方应该要求实方提供下列证件和材料:

1、开发商营业执照或卖方(自然人)身份证明;

2、开发商房地产开发资质证书(项目公司无资质);

3、房地产权证或国有土地使用证;

4、商品房预售许可证(期房);

5、建设工程规划许可证(期房);

6、房屋工程质量验收证明(新建);

7、新建商品住宅交付使用许可证;

8、房地产权证(与第3个内容不同);

9、共有人(如果有)同意出售的书面意见;

10、抵押权人(如果有)同意出售的书面意见;

11、代理人(如果有)身份证明;

12、委托书及授权范围。

为慎重起见,有时还需要到工商行政管理机关、房屋土地管理局、房地产交易中心、住宅发展局(住宅)、城市规划局等进行调查,了解开发商(出售方)经营的合法性、房屋产权的合法性、产权是否清晰、房屋是否违反规划等,经过多方证实,卖方完全符合法律法规规定,买方才可放心地签约付款。

这是很重要的,如果稀里糊涂的就买了房,则有可能对方其实并没有卖房资料,自己支付了房屋的对价之后最终却拿不到房屋的所有权,目的肯定是无法实现的。要是在这方面产生了纠纷的话,可以先来电咨询一下我们律图的在线律师,在律师的指导下进行处理。

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